Boletim Imposto de Renda n° 23 - Dezembro/2017 - 1ª Quinzena


Matéria elaborada conforme a legislação vigente à época de sua publicação, sujeita a mudanças em decorrência das alterações legais.


TRIBUTOS FEDERAIS

 

 

REGIMES ESPECIAIS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONSTRUÇÃO
Ret. Programa Minha Casa Minha Vida

ROTEIRO

1. INTRODUÇÃO

2. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO - INCORPORADORAS

    2.1. Conceitos

    2.2. Opção pelo RET - Formalização

    2.3. Afetação do patrimônio

    2.4. Inscrição das incorporações no CNPJ

    2.5. Entrega digital do termo de opção

    2.6. Termo de Opção pelo Regime Especial

    2.7. Aspectos tributários

    2.8. Recolhimento

    2.9. Demais receitas

    2.10. Regime de reconhecimento das receitas e demais receitas

    2.11. Dação em pagamento

    2.12. Responsabilidade de tributária

    2.13. Percentual de tributação

    2.14. Apropriação dos custos e despesas

    2.15. Vendas após a conclusão da obra

3. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO - CONSTRUTORAS

    3.1. Aspectos tributários

    3.2. Subcontratação

    3.3. Regime de reconhecimento das receitas

    3.4. Outras receitas da atividade

4. CONSTRUÇÕES OU REFORMAS DE ESTABELECIMENTOS DE EDUCAÇÃO INFANTIL

    4.1. Efetivação

    4.2. Forma de tributação

    4.3. Percentual de tributação da receita afetada

    4.4. Apropriação dos custos e despesas

    4.5. Forma de tributação

5. INCORPORADORAS E CONSTRUTORAS DO LUCRO PRESUMIDO

6. ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL

7. PERDA DA OPÇÃO PELO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO

8. CASOS DE SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE

9. CERTIDÕES

10. GUARDA DOS DOCUMENTOS

11. INTIMAÇÕES

12. COMPENSAÇÕES DOS VALORES PAGOS

13 POSSIBILIDADES DE PARCELAMENTO

14. OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS

    14.1. DCTF

    14.2. EFD-Contribuições

1. INTRODUÇÃO

Os programas do governo Minha Casa Minha Vida (PMCMV) e o Regime Especial de Tributação (RET), vieram com a finalidade de incentivar a construção civil de novas unidades habitacionais.

Neste trabalho vamos analisar esses benefícios detalhadamente para esclarecer os contribuintes em relação aos benefícios tributários e a forma de adesão a estes programas tanto para as incorporadoras como para as construtoras.

2. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO - INCORPORADORAS

As incorporadoras podem se utilizar do Regime Especial de Tributação denominado RET assim como também da tributação especial do Programa Minha Casa Minha Vida denominado PMCMV, desde que cumpram os requisitos deste programa, neste capítulo vamos analisar as duas situações.

Este regime é instituído pela Lei n° 10.931/2004 e normatizada pela Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013.

Considera-se incorporador a pessoa jurídica que efetua a compra do terreno, constrói e vende.

2.1. Conceitos

a) incorporador: Pessoa Física ou Jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas;

b) incorporação Imobiliária: A atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas;

c) construtor: Pessoa Jurídica que presta serviço de construção, não promovendo a incorporação por conta própria, ou seja, esta Pessoa Jurídica é contratada para construir unidades imobiliárias com o fornecimento parcial ou total dos materiais indispensáveis a obra;

d) receita mensal: é o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem como, as receitas financeiras e "variações monetárias" decorrentes dessa operação, podendo ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.

2.2. Opção pelo RET - Formalização

Para que o benefício tributário seja aplicável, é imprescindível a afetação do patrimônio, que ocorre obrigatoriamente antes da conclusão da obra, pois a incorporação imobiliária consiste na venda de fração ideal do terreno, vinculada a uma unidade imobiliária autônoma do edifício a ser construído, ou em construção, sob regime condominial, com a promessa de entrega do imóvel concluído, a certo prazo, preço e determinadas condições conforme preveem os artigos 28 e 29 da Lei n° 4.591/64.

Portanto, é possível realizar a opção da incorporação imobiliária pelo RET, ainda que iniciada a obra, desde que não concluída, hipótese em que o recolhimento dos tributos, na forma do regime especial, deverá ser feito a partir do mês da opção conforme as Soluções de Consulta Cosit n° 33/2014, 214/2014 e 244/2014.

A opção pelo RET será formalizada mediante a solicitação através de um dossiê digital juntando a ele os seguintes documentos:

a) requerimento com a especificação do serviço pretendido, apresentado em formulário próprio disponível no sítio da RFB na Internet;

b) documentos exigidos para a análise e conclusão do serviço, conforme lista de documentos disponível no sítio da RFB;

c) documentos que comprovem a outorga de poderes, se for o caso, bem como os documentos que permitam as corretas identificação e qualificação de outorgantes e outorgados.

A opção pela aplicação do RET à incorporação imobiliária, será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, pela ordem em que estão descritos: Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013, art. 3°

a) afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei n° 4.591/1964;

b) inscrição de cada "incorporação afetada" no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento "109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação";

c) prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);

d) regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN); e

e) regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

f) apresentação do formulário "Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação", constante do Anexo Único da Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013, disponível na página da RFB na internet.

2.3. Afetação do patrimônio

No regime de afetação o incorporador averba no cartório de Ofício de Registro de Imóveis competente, o termo de opção devidamente firmado por ele e os demais titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. Lei n° 4.591/64, art. 31-B

Desta forma, o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à incorporação são separados do patrimônio geral e destinados exclusivamente à construção do empreendimento. Portanto os bens e direitos respondem apenas pelas dividas e obrigações da incorporação e não se comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio do incorporador, trazendo maior segurança jurídica para as pessoas que adquirem esses bens.

Poderão ser constituídos patrimônio de afetação separados para cada um dos blocos do conjunto de edificações ou para subconjuntos com previsão de conclusão na mesma data. Para que isso seja possível é necessário que tenha se um memorial de incorporação. Caso não tenha essa declaração somente será possível a afetação da totalidade da incorporação.

Se ocorrer a falência ou insolvência do incorporador, esta não irá produzir efeitos sobre o patrimônio afetado. Desta forma a assembleia geral dos adquirentes irá deliberar sobre a continuação ou não da obra ou a liquidação do patrimônio de afetação. Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013, art. 11

2.4. Inscrição das incorporações no CNPJ

Depois de ter averbado a o termo de afetação no cartório, conforme mencionado anteriormente, o incorporador deverá solicitar a inscrição no CNPJ da incorporação, como se fosse uma filial, para cada obra afetada, utilizando o evento 109.

A data do evento a ser colocada será a data da homologação do termo da afetação no cartório. Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013, art. 3°, inciso II

2.5. Entrega digital do termo de opção

Há duas formas de solicitar a juntada de documentos a processo digital/ dossiê digital de atendimento: Informação retiradas da Página da Receita Federal: dg.receita.fazenda.gov.br/interface/entrega-de-documentos-digitais/solicitar-a-juntada-de-documentos-digitais-ao-dossie-de-atendimento

a) pela internet, por meio do Programa Gerador de Solicitações de Juntada de Documentos (PGS); e

b) presencialmente, em qualquer Unidade de Atendimento da Receita Federal.

Para as pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real, presumido ou arbitrado, a utilização do PGS é obrigatória. Havendo indisponibilidade do PGS poderão, excepcionalmente, se utilizar do atendimento presencial da RFB para a entrega dos documentos digitais.

A impossibilidade de utilização do PGS será caracterizada pela existência de falha no programa que impeça a transmissão dos documentos e deverá ser demonstrada pelo contribuinte, com a apresentação de cópia da tela do Sistema que comprove a indisponibilidade.

Somente o interessado, em nome de quem houver sido formado o processo digital ou o dossiê digital de atendimento, ou o seu procurador habilitado mediante “Procuração para o Portal e-CAC”, com opção “processos digitais”, poderá solicitar a juntada de documentos por meio do PGS.

O Ato Declaratório Executivo Coaef n° 015/2016 aprova o formato alternativo de formulários para apresentação de informações pelos interessados referente ao Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação Aplicável às Incorporações Imobiliárias (RET) disposto na Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013 para facilitar a apresentação de informações pelo interessado.

Os processos digitais são formados pela RFB. Caso o contribuinte queira juntar documentos a um processo digital é necessário que saiba o seu respectivo número, sendo este normalmente informado pela RFB quando, por exemplo, da intimação para o cumprimento de alguma etapa ou formalidade processual. No entanto, caso o interesse seja o de requerer algum serviço, o instrumento adequado direciona-se à utilização do dossiê digital de atendimento, mas, alerte-se, que não são todos os serviços que podem ser requeridos por essa via, apenas aqueles autorizados pela RFB, conforme relação de serviços publicada no sítio da RFB, na Internet.

Após aberto o dossiê digital de atendimento, o interessado terá 30 dias para solicitar a juntada da documentação necessária. Após esse prazo o dossiê perde a validade.

Estão sujeitos obrigatoriamente a entrega de documentos em formato digital:

a) as pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real, presumido ou arbitrado, mediante a utilização do PGS, conforme o disposto no § 1° do artigo 2° da Instrução Normativa RFB n° 1.412/2013;

b) os serviços aos quais a obrigatoriedade está fixada, por intermédio de Ato Declaratório editado pela Coordenação-Geral de Atendimento e Educação Fiscal (Coaef), em conformidade com o estabelecido no artigo 16 da Instrução Normativa RFB n° 1.412/2013.

2.6. Termo de Opção pelo Regime Especial

TERMO DE OPÇÃO PELO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO APLICÁVEL ÀS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

1. IDENTIFICAÇÃO DA MATRIZ DA PESSOA JURÍDICA INCORPORADORA

NOME EMPRESARIAL

CNPJ DA MATRIZ

2. IDENTIFICAÇÃO DO CARTÓRIO DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO OBJETO DE OPÇÃO PELO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET)

NOME

CNPJ

3. IDENTIFICAÇÃO DA INCORPORAÇÃO OBJETO DE OPÇÃO PELO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET)

NOME

CNPJ

LOGRADOURO (rua, avenida, praça, etc.,)

NÚMERO

BAIRRO/DISTRITO

TELEFONE

E-MAIL

MUNICÍPIO

UF

CEP

5. DECLARAÇÃO DO RESPONSÁVEL PELA PESSOA JURÍDICA INCORPORADORA PERANTE A SECRETARIA DA RECEITA FEDERAL DO BRASIL (RFB)

Declaro, para todos os fins, que são verdadeiras as informações prestadas e que a presente opção se faz nos termos e condições estabelecidos na IN RFB n°           , de        de                 de 2013.

NOME

CPF

LOCAL E DATA

ASSINATURA

 

ATENÇÃO:

Este formulário deverá ser assinado pelo contribuinte, seu representante legal ou procurador habilitado, devendo ser indicado o nome e o CPF do signatário. Poderá ser assinado digitalmente, com uso de certificado digital emitido no âmbito da ICP-Brasil.

O requerimento, devidamente preenchido, deverá ser entregue em formato digital, nos termos da Instrução Normativa RFB n° 1.412, de 22 de novembro de 2013, acompanhado:

- do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis; e

- dos documentos que comprovem a outorga de poderes, bem como a identificação de outorgante e outorgado, quando assinado por procurador.

2.7. Aspectos tributários

O incorporador, para usufruir dos benefícios tributários da Lei n° 10.931/2004 deverá realizar a opção pelo RET conforme prevê o artigo 2° da referida Lei e os artigos 2° e da Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013, conforme colocado no item 2.2.

A incorporadora deverá observar duas formas de tributação:

a) Unidades imobiliárias - valor comercial até R$ 100 mil:

Se todas as unidades imobiliárias de uma mesma incorporação possuir valor comercial de até R$ 100.000,00 e forem construídas no âmbito do PMCMV, será concedido benefício fiscal até 31.12.2018, cujo produto da venda (receita mensal recebida) será tributado sob a alíquota de 1%, conforme prevê o artigo 4°, § 6° da Lei n° 10.931/2004.

O recolhimento será feito sob o código de receita 1068 com o CNPJ da Incorporação afetada, conforme prevê o artigo 8°, § 1°, II da Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013.

O recolhimento deverá ser feito até o 20° dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita, se for considerado não útil, o pagamento deverá ser feito no 1° dia útil subsequente. O pagamento será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.

Para a tributação no percentual de 1% será considerado projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor de até os limites apresentados acima no âmbito do PMCMV conforme Lei n° 11.977/2009, que basicamente tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias com renda mensal estipulada na referida lei.

b) Unidades imobiliárias - valor comercial de até e acima de R$ 100 mil:

Considerando que em uma mesma incorporação existam unidades imobiliárias cujo valor comercial é de até e superior a R$ 100.000,00, todo o produto da venda (receita mensal recebida) das referidas unidades imobiliárias será tributado sob a alíquota de 4% conforme prevê a Solução de Consulta n° 051/2013. Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013, art. 5°

O recolhimento será feito sob o código de receita 4095 com o CNPJ da Incorporação afetada, conforme prevê o artigo 8°, § 1°, inciso I da Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013.

O recolhimento deverá ser feito até o 20° dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita, se for considerado não útil, o pagamento deverá ser feito no 1° dia útil subsequente. O pagamento será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.

2.8. Recolhimento

O recolhimento deverá ser feito utilizando o Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF), no código mencionado no item anterior, ou seja, o código próprio para este recolhimento e o número do CNPJ que deverá constar no DARF será a inscrição do CNPJ da obra afetada, pois conforme mencionamos anteriormente cada obra afetada terá que possuir um número de CNPJ.

2.9. Demais receitas

As outras receitas arrecadadas pelas construtoras, como por exemplo, um rendimento de aplicação financeira, aluguéis entre outros, não poderão se beneficiar das alíquotas deste programa, ou seja, essas alíquotas são exclusivamente para as incorporações e construções efetuadas no âmbito destes projetos. Portanto caso a incorporador obtenha outros tipos de receita exemplificadas acima, deverá efetuar o recolhimento no regime adotado por ela e nos códigos de DARF específicos do seu regime adotado e no CNPJ da incorporadora e não no CNPJ da obra.

2.10. Regime de reconhecimento das receitas e demais receitas

No âmbito do RET e do PMCMV as receitas devem ser reconhecidas sempre através do recebimento, ou seja, regime de caixa. Portanto a incorporadora deverá oferecer a tributação nestes regimes os valores recebidos das vendas efetuadas. Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013, art. 5°

As demais receitas auferidas serão tributadas conforme regime de tributação adotado pela pessoa jurídica, no CNPJ da construtora.

2.11. Dação em pagamento

É muito comum nas transações de compra e venda de imóveis ocorrem a dação em pagamento.

No direito privado a operação de dação em pagamento está prevista nos artigos 356 a 359 da Lei n° 10.406/2002 (CC).

A dação em pagamento consiste no consentimento por parte do credor em receber prestação diversa da que lhe é devida, podemos citar como exemplo o recebimento de imóvel pela pessoa física na quitação de dívidas.

Na operação que envolva dação em pagamento, a incorporadora deve considerar como receita o valor do imóvel recebido em dação conforme prevê a Solução de Consulta Cosit n° 411/2017.

2.12. Responsabilidade de tributária

Os terrenos e obras incorporadas que estiverem afetadas conforme formalização efetuada, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao IRPJ, à CSLL, à COFINS e ao PIS, exceto aos calculados na forma do referido regime de afetação sobre as receitas auferidas na venda da incorporação.

Porém, o patrimônio da incorporadora é que responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.

2.13. Percentual de tributação

Após a afetação, para cada incorporação vendida a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% da receita mensal recebida a partir de 28 de dezembro de 2012, aplicando o referido percentual como pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:

a) 1,26% para o IRPJ;

b) 0,66% para a CSLL;

c) 0,37% para o PIS; e

d) 1,71% para a COFINS.

As incorporadas que realizarem venda de imóveis residenciais de interesse social enquadrados no PMCMV até 31.12.2018, desde que a construção tenha iniciado a partir de 31.03.2009, o percentual aplicado sobre as parcelas recebidas será de 1% e o valor da venda seja de até R$ 100.000,00 na construção que tenha sido iniciada a partir de 28.12.2012 até 31.12.2018.

O percentual de 1% é composto de:

a) 0,31% para o IRPJ;

b) 0,16% para a CSLL;

c) 0,09% para o PIS; e

d) 0,44% para a COFINS.

2.14. Apropriação dos custos e despesas

Os custos e despesas indiretos pagos pela incorporadora no mês devem ser apropriados a cada incorporação na mesma proporção calculada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, ou seja, o percentual dos custos e despesas diretos e indiretos são os mesmos em relação a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.

2.15. Vendas após a conclusão da obra

Conforme a Solução de Consulta Cosit n° 214/2014, é admissível a opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelos artigos 1° a 10 da Lei n° 10.931/2004, enquanto houver receitas a receber, relativas à incorporação imobiliária objeto da opção, sujeitas ao pagamento mensal unificado.

Portanto, considerando que uma incorporadora efetue a venda antes da sua conclusão, ela poderá se beneficiar do Regime Especial mesmo que fique com valores a receber após a conclusão. Contudo, caso realize a venda após a conclusão da obra, não poderá utilizar-se do benefício.

3. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO - CONSTRUTORAS

As pessoas jurídicas que apenas fazem o serviço de construção, ou sejam, não são consideradas incorporadoras, pois não efetuam a compra do terreno, a construção e a posterior venda, podem também se beneficiar do Regime Especial de tributação, desde que os imóveis construídos possuam as características abordadas no programa, as quais veremos abaixo.

É importante frisarmos que para que a construtora tenha o benefício da redução das alíquotas dos impostos, não haverá a necessidade de efetuarem a afetação do patrimônio, até porque o terreno e o bem construído não pertence a ela.

Desta forma, o regime especial do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) será efetivado a partir do cumprimento dos seguintes requisitos:

a) prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE); e

b) a realização do 1° pagamento mensal unificado dos tributos.

SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT N° 033, DE 03 DE FEVEREIRO DE 2014

ASSUNTO: Normas de Administração Tributário

EMENTA: Regime Especial de Tributação (RET). Incorporação imobiliária.

Empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). Patrimônio de afetação. O pagamento unificado de tributos federais no âmbito do PMCMV está condicionado à opção pelo RET, no caso das incorporações imobiliárias. Por outro lado, para as empresas que realizam a construção de unidades habitacionais de acordo com as condições fixadas pelo citado Programa, basta a observância das regras constantes do capítulo segundo da Instrução Normativa RFB n° 1.435, de 2013.

3.1. Aspectos tributários

Até 31.12.2018, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor comercial de até R$ 100.000,00 no âmbito do PMCMV, de que trata a Lei n° 11.977/2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% da receita mensal auferida pelo contrato de construção.

Caso contrário (unidades habitacionais de valor comercial acima de R$ 100.000,00, todas as receitas recebidas pela construtora relativas ao contrato de construção serão tributadas conforme regime de tributação adotado pela pessoa jurídica.

Assim, o fato de haver dentro de um mesmo empreendimento imóveis com valor inferior e superior ao limite de valor estabelecido na Lei impede a construtora de aderir ao regime de pagamento unificado.

Neste caso, é impreterível mencionar que a construtora (prestadora de serviço) é diretamente contratada para construir unidades habitacionais no PMCMV, neste caso não é necessário fazer a opção pelo RET (aplicável as incorporadoras). Solução de Consulta Cosit n° 33/2014

A opção pelo recolhimento unificado se dará através do código de receita 1068 com o CNPJ da construtora, conforme prevê o artigo 14, inciso II da Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013.

O recolhimento deverá ser feito até o 20° dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita, se for considerado não útil, o pagamento deverá ser feito no 1° dia útil subsequente.

O pagamento será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela construtora.

3.2. Subcontratação

Se a construtora contratada precisar subcontratar outra para realização de parte dos serviços, o recolhimento unificado NÃO se aplicará à subcontratada. Solução de Consulta Cosit n° 146/2014

3.3. Regime de reconhecimento das receitas

Assim como ocorre com as construtoras, no PMCMV o reconhecimento das receitas para fins de tributação no percentual destinado neste programa também será sobre as receitas recebidas.

3.4. Outras receitas da atividade

Outras receitas recebidas, assim como para as construtoras, serão tributadas no regime específico adotado pela construtora, e não aplicando-se as estas demais receitas os percentuais destinados as receitas das construções efetuadas dentro do programa.

Desta forma, por exemplo se a construtora possuir, uma aplicação financeira, os rendimentos desta aplicação financeira serão tributados de acordo com os percentuais do seu regime, não podendo ela incluir esses rendimentos no percentual destinado as receitas com a construção.

4. CONSTRUÇÕES OU REFORMAS DE ESTABELECIMENTOS DE EDUCAÇÃO INFANTIL

As construtoras que forem contratadas para construir ou reformar creches e pré-escolas possuem um regime especial de tributação de que tratam os artigos 24 e 25 da Lei n° 12.715/2012, referente ao imposto de renda e das contribuições sociais apuradas sobre a receita bruta.

O regime especial vigorará até 31.12.2018 para construções ou reformas de creches e pré-escolas cujas obras tenham sido iniciadas ou contratadas a partir de 01.01.2013.

4.1. Efetivação

A opção será considerada efetiva somente quando cumprida as seguintes condições:

a) prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE); e

b) realização do 1° pagamento mensal unificado dos tributos.

Com a opção efetivada, a construtora é obrigada a fazer o recolhimento dos tributos a partir do mês da opção.

4.2. Forma de tributação

A tributação pelo regime especial de tributação é opcional e uma vez feita é irretratável enquanto perdurarem as obrigações da construtora com os contratantes, devendo ser para cada obra de construção ou de reforma de creche ou de pré-escola.

A opção depende de que o projeto seja aprovado pelo Ministério da Educação, devendo constar o prazo mínimo de 5 anos de utilização do imóvel como creche ou pré-escola, não podendo ser alterada neste prazo.

O descumprimento do referido período faz com que o ente público ou privado proprietário do estabelecimento de educação infantil beneficiário ao pagamento da diferença dos tributos que deixou de ser paga pela construtora, com os devidos acréscimos legais.

4.3. Percentual de tributação da receita afetada

Após a afetação, para cada obra realizada a construtora fica autorizada a efetuar o pagamento equivalente a 1% da receita mensal auferida como pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:

a) 0,31% para o IRPJ;

b) 0,16% para a CSLL;

c) 0,09% para o PIS; e

d) 0,44% para a COFINS.

A receita auferida é a receita mensal pela construção da obra.

4.4. Apropriação dos custos e despesas

Os custos e despesas indiretos pagos pela construtora no mês devem apropriados a cada obra na mesma proporção calculada pelos custos diretos próprios da obra, em relação ao custo direto total da construtora, ou seja, o percentual dos custos e despesas diretos e indiretos são os mesmos em relação a soma de todos os custos diretos de todas as obras e o de outras atividades exercidas pela construtora.

4.5. Forma de tributação

Com a opção e as obras realizadas o pagamento dos tributos e contribuições na forma apresentada, a tributação será considerada definitiva, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela construtora.

As demais receitas auferidas pela construtora serão tributadas conforme regime de tributação adotado pela pessoa jurídica, no CNPJ da mesma.

5. INCORPORADORAS E CONSTRUTORAS DO LUCRO PRESUMIDO

As incorporadoras ou as construtoras que estiverem sujeitas à tributação com base no lucro presumido deverão manter registro destacado para a identificação da receita mensal recebida ou auferida, conforme o caso, relativa a cada:

a) incorporação imobiliária objeto de patrimônio de afetação, inscrita no RET, no que couber;

b) construção de unidades habitacionais contratada no âmbito do PMCMV, no que couber;

c) obra de construção ou reforma de creches ou de pré-escolas, cujo projeto tenha sido previamente aprovado pelo Ministério da Educação, no que couber.

6. ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL

O regime especial de tributação obriga o incorporador a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação afetada, podendo ser feita em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação.

No caso de adotar livros próprios para cada incorporação objeto de opção no RET, a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.

A construtora também deverá manter escrituração contábil destacada para cada construção, possibilitando a identificação das receitas, custos e despesas relativos a cada construção sujeita ao pagamento unificado, inclusive as obras de construção ou de reforma de creche ou de pré-escola.

7. PERDA DA OPÇÃO PELO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO

Para o caso de não ser realizado e não seja verificado, pela RFB, o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, as quais deverão ser pagas pelos adquirentes em até um ano daquela deliberação, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior, a continuação da obra nos termos do § 1° do artigo 31-F da Lei n° 4.591/64 e os efeitos do regime de afetação apresentados perderão seus efeitos.

As obrigações tributárias previdenciárias e trabalhistas, vinculadas que deixaram de serem pagas referente ao patrimônio de afetação, deverão ser pagas pelos adquirentes em até 1 ano da deliberação pela continuação da obra, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.

Nestas condições o conceito do artigo 76 da Medida Provisória n° 2.158-35/2001, não se aplica ao patrimônio de afetação, ou seja, as normas que estabeleçam a afetação ou a separação, a qualquer título, de patrimônio de pessoa física ou jurídica produzem efeitos em relação aos débitos de natureza fiscal, previdenciária ou trabalhista, em especial quanto às garantias e aos privilégios que lhes são atribuídos.

8. CASOS DE SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE

Para os casos de suspensão da exigibilidade do crédito tributário, nos termos dos incisos II, IV e V do artigo 151 da Lei n° 5.172/66 (CTN) ou por sentença judicial transitada em julgado, a:

a) incorporadora deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela incorporação sujeita ao RET/Incorporação Imobiliária;

b) incorporadora deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela construção com opção pelo regime de pagamento unificado de tributos aplicável às construções no âmbito do PMCMV; e

c) construtora deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela construção com opção pelo regime de pagamento unificado de tributos aplicável à construção ou às obras de reforma de estabelecimentos de educação infantil; aplicando-se as alíquotas correspondentes ao IRPJ ou das contribuições devidas, e efetuar o recolhimento em DARF distintos para cada um deles, utilizando-se os seguintes códigos de arrecadação:

a) 4112 para o IRPJ;

b) 4153 para a CSLL;

c) 4138 para o PIS; e

d) 4166 para a COFINS.

9. CERTIDÕES

Com a opção pelos regimes especiais de pagamento unificado de tributos mencionados acima, a pessoa jurídica deverá emitir os seguintes comprovante de regularidade quanto à quitação de tributos federais e demais créditos inscritos em Dívida Ativa da União:

a) Certidão Negativa de Débitos (CND) ou

b) Certidão Positiva de Débito com Efeitos de Negativa (CPD-EN).

As certidões devem ter validade referente aos dois semestres do ano-calendário em que fizer uso dos benefícios.

10. GUARDA DOS DOCUMENTOS

Os documentos vinculados aos incentivos dos regimes especiais devem ser mantidos em boa guarda até que estejam prescritas eventuais ações que lhes sejam pertinentes.

11. INTIMAÇÕES

As intimações que por ventura forem emitidas para a pessoa jurídica que optar pelos regimes especiais de pagamento unificado de tributos serão formalizadas por escrito e dirigidas ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE) do requerente, quando aplicável.

12. COMPENSAÇÕES DOS VALORES PAGOS

Com a afetação e as obras realizadas o pagamento dos tributos e contribuições na forma apresentada pelo RET a tributação será considerada definitiva, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora, inclusive outras receitas recebidas oriundas das incorporações submetidas ao RET, entre elas a aplicação no mercado financeiro.

13. POSSIBILIDADES DE PARCELAMENTO

De acordo com o artigo 6° da Lei n° 10.931/2004, os créditos tributários devidos pela incorporadora no RET, não poderão ser objeto de parcelamento.

Contudo com a conversão da Medida Provisória n° 783/2017, na Lei n° 13.496/2017, que institui o parcelamento denominado Programa Especial de Regularização Tributária (PERT) na Receita Federal do Brasil (RFB) e na Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN), trouxe a possibilidade da inclusão dos débitos apurados pelas pessoas jurídicas submetidas ao RET e ao PMCMV a que se refere a Lei n° 10.931/2004;

14. OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS

Tanto a incorporadora como a construtora que devem declarar as receitas e os débitos do RET e do PMCMV nas obrigações acessórias. Vamos analisa-las abaixo:

14.1. DCTF

Conforme mencionado acima os recolhimentos serão sobre a receita recebida. Desta forma o recolhimento será mensal e não trimestral, mesmo que a pessoa jurídica esteja sujeita por exemplo ao Lucro Presumido ou Lucro Real trimestral.

Desta forma, tendo receitas recebidas mensalmente ficará o contribuinte obrigado ao envio da DCTF mensal.

Neste programa existe uma aba especifica para que o contribuinte informe o recolhimento unificado no âmbito do RET ou do PMCMV.

14.2. EFD-Contribuições

A entrega da EFD Contribuições também será mensal, conforme o contribuinte possua receitas a serem informadas.

As incorporadoras submetidas ao regime do RET ou do PMCMV, ficam sujeitas ao preenchimento do registro 1800 da EFD-Contribuições.

Este registro deve ser preenchido pela pessoa jurídica que executa empreendimentos objeto de incorporação imobiliária e que apuram contribuição social com base em Regimes Especiais de Tributação (RET).

Devem ser escriturados registros específicos para cada incorporação imobiliária, bem para cada Regime Especial estabelecido na legislação tributária, sujeitos ao pagamento mensal unificado a alíquotas diversas.

A receita da incorporação sujeita a tributação pelo RET não deve ser computada nos demais registros da escrituração, relativos a suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não optantes pelo RET.

Registro 1800:

Campo 06 - Preenchimento: informe a alíquota aplicável ao recolhimento unificado. No caso da pessoa jurídica executar incorporações submetidas a alíquotas diversas, deverá ser gerado um registro para demonstrar as contribuições devidas de acordo com cada alíquota de incidência.

No caso de projetos de incorporação de imóveis residenciais considerados de interesse social (Lei n° 12.024/2009), bem como de construção ou reforma de estabelecimentos de educação infantil (Lei n° 12.715/2012), deve ser informada a alíquota de 1%.

Em relação aos demais projetos submetidos ao RET, nos termos da Lei n° 10.931/2004, a alíquota a ser informada deve ser de 4%.

ECONET EDITORA EMPRESARIAL LTDA
Autora: Marineusa Andreico Rodrigues

Nova pagina 1


TODOS OS DIREITOS RESERVADOS
Nos termos da Lei n° 9.610, de 19 de fevereiro de 1998, que regula os direitos autorais, é proibida a reprodução total ou parcial, bem como a produção de apostilas a partir desta obra, por qualquer forma, meio eletrônico ou mecânico, inclusive através de processos reprográficos, fotocópias ou gravações - sem permissão por escrito, dos Autores. A reprodução não autorizada, além das sanções civis (apreensão e indenização), está sujeita as penalidades que trata artigo 184 do Código Penal.