Boletim Imposto de Renda n° 18 - Setembro/2018 - 2ª Quinzena


Matéria elaborada conforme a legislação vigente à época de sua publicação, sujeita a mudanças em decorrência das alterações legais.


SIMPLES NACIONAL

 

 
ATIVIDADE IMOBILIÁRIA - Parte I
Compra e Venda, Corretagem, Administração e Locação

ROTEIRO

1. INTRODUÇÃO

2. ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS

    2.1. Compra e venda de imóveis

        2.1.1. Incidência do ICMS

    2.2. Venda de imóvel classificados no imobilizado

        2.2.1. Ganho de capital

        2.2.2. Receita bruta

3. CORRETAGEM

    3.1. Corretagem na locação

    3.2. Corretagem na compra e venda

4. ADMINISTRAÇÃO E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS DE TERCEIROS

5. LOCAÇÃO

    5.1 Locação de imóveis próprios

    5.2. Locação de imóveis com prestação de serviço

    5.3. Sublocação

1. INTRODUÇÃO

Nesta matéria, serão abordadas as orientações quanto à tributação das atividades imobiliárias no Simples Nacional, as quais contam com várias especificações, devido aos diversos ramos do segmento imobiliário.

A mesma será dividida em duas partes. Nesta primeira parte da matéria, será apresentado as orientações acerca da compra e venda de imóveis, a corretagem na locação e na compra e venda, a administração e a locação. Na segunda parte, serão abordadas as orientações acerca da atividade de Incorporação imobiliária e construção civil.

2. ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS

2.1. Compra e venda de imóveis

A pessoa jurídica que explora a atividade de compra e venda de imóveis e os adquire objetivando a venda, trata os mesmos contabilmente como seu estoque no ativo circulante.

Em decorrência da comercialização dos imóveis, a receita bruta obtida deve ser tributada no Anexo I da Lei Complementar n° 123/2006, anexo este que contempla o IRPJ, CSLL, PIS, COFINS, CPP e ICMS. Solução de Consulta Cosit n° 39/2017; Resolução CGSN n° 140/2018, art. 25, § 1°, inciso I

A receita bruta compreende o produto da venda de bens e serviços nas operações de conta própria, o preço dos serviços prestados e o resultado nas operações em conta alheia, excluídas as vendas canceladas e os descontos incondicionais concedidos, conforme disciplina o art. 3°, § 1° da Lei Complementar n° 123/2006.

É importante destacar que em caso de venda a prazo, o custo do financiamento cobrado do cliente conforme previsão contratual também será computado na receita bruta. De outro modo, quando se tratar de juros moratórios, as multas e quaisquer outros encargos auferidos em decorrência do atraso no pagamento de operações ou prestações não integrarão a receita bruta. Resolução CGSN n° 140/2018, art. 2°, §§ 4° e

Outro tipo de receita comum nessa atividade são os valores recebidos a título de multa ou indenização por rescisão contratual, verba esta que não será tributada, desde que não corresponda à parte executada do contrato. Resolução CGSN n° 140/2018, art. 2°, § 5°

Por outro lado, a pessoa jurídica do Simples Nacional que venda imóveis classificados no ativo imobilizado não irá considerar o valor dessa venda como receita bruta, devendo analisar o tratamento tributário dado no item 2.2 desta matéria. Resolução CGSN n° 140/2018, art. 2°, §§ 5° e

2.1.1. Incidência do ICMS

A opção pelo Simples Nacional implica em aceitação das bases de cálculo e dos tributos da forma como está previsto em Lei Complementar, sendo toda e qualquer exceção expressamente determinada. Lei Complementar n° 123/2006, art. 24

Todavia, existe uma grande discussão quanto a incidência do ICMS sobre a venda de imóveis, tendo em vista que a operação não satisfaz a regra matriz de incidência do imposto, no que diz respeito a circulação de mercadorias.

Apesar da polêmica relacionada, para todos os efeitos, a atividade enquadra-se como revenda de mercadorias, sujeita ao Anexo I da Lei Complementar n° 123/2006, sendo que ao entendimento da Receita Federal, toda eventual dúvida quanto ao percentual do ICMS, deve ser encaminhada ao estado competente. Solução de Consulta Cosit n° 39/2017, relatório complementar item 15; Resolução CGSN n° 140/2018, art. 125, inciso I

Com isso, não há pacificação até o presente momento quanto ao fato de promover a exclusão do ICMS no PGDAS-D, salvo quando o contribuinte estiver devidamente amparado em determinação que lhe assegure o direito de não arrecadar a parcela do recurso pertencente ao Estado.

2.2. Venda de imóvel classificados no imobilizado

A venda de imóvel classificado no ativo não circulante como imobilizado, pode ter dois tratamentos para empresa do Simples Nacional, sendo ganho de capital ou receita bruta.

2.2.1. Ganho de capital

Conforme mencionado anteriormente, a base de cálculo do Simples Nacional é a receita bruta auferida, em outras palavras o faturamento obtido pela empresa através do desenvolvimento das atividades propostas em seu objeto social. Logo, a venda do imobilizado não compõe o valor da receita bruta para fins de apuração no PGDAS-D, mas pode gerar ganho de capital com incidência do imposto de renda. Lei Complementar n° 123/2006, art. 13, § 1°, inciso VI

Para fins tributários, apenas será tratada como imobilizado no Simples Nacional, o bem que atenda as seguintes características: Resolução CGSN n° 140/2018, art. 2°, § 6°

a) ativos tangíveis que sejam disponibilizados para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços, ou para locação por outros, para investimento, ou para fins administrativos; e

b) que a alienação ocorra apenas a parir do décimo terceiro mês, contando da data de entrada.

2.2.2. Receita bruta

Ainda que o imóvel adquirido esteja alocado no ativo não circulante em imobilizado, não satisfazendo o conceito apontado no item 2.2.1, a tributação ocorrerá como receita bruta no Anexo I da Lei Complementar n° 123/2006, havendo incidência de IRPJ, CSLL, PIS, COFINS, CPP e ICMS sobre o valor total da venda. Solução de Consulta Cosit n° 67/2016

3. CORRETAGEM

O exercício da profissão de Corretor de Imóveis envolve a intermediação na compra e venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária, assim dispõe o art. 3° da Lei n° 6.530/78.

O corretor terá como receita bruta o resultado auferido em conta alheia decorrente da comissão cobrada pelo fechamento do contrato.

Todavia, nem todas as atividades desenvolvidas pelo corretor possuem o mesmo enquadramento de anexo, conforme tópicos a seguir.

3.1. Corretagem na locação

Os serviços de corretagem na locação de imóveis de terceiros estão enquadrados no Anexo III da Lei Complementar n° 123/2006, com incidência de IRPJ, CSLL, PIS, COFINS e ISS, sem análise do Fator R.

Também serão tributados na forma do Anexo III, não sendo sujeitos ao Fator R, os serviços vinculados à locação de bens imóveis, assim entendidos o assessoramento locatício e a avaliação de imóveis para fins de locação.

O art. 25, § 1°, inciso III, alíneas “j” e “k” da Resolução CGSN n° 140/2018, traz:

Art. 25. O valor devido mensalmente pela ME ou EPP optante pelo Simples Nacional será determinado mediante aplicação das alíquotas efetivas calculadas na forma prevista nos arts. 21, 22 e 24 sobre a base de cálculo de que tratam os arts. 16 a 19.

§ 1° O contribuinte deverá considerar, destacadamente, para fim de cálculo e pagamento, as receitas decorrentes da:

(...)

III - prestação dos seguintes serviços tributados na forma prevista no Anexo III:

j) corretagem de imóveis de terceiros, assim entendida a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis;

k) serviços vinculados à locação de bens imóveis, assim entendidos o assessoramento locatício e a avaliação de imóveis para fins de locação.

(...)

3.2. Corretagem na compra e venda

A mera corretagem na compra venda, sem levar em consideração o assessoramento e avaliação de imóvel,

deve ser tributada na forma do Anexo III da Lei Complementar n° 123/2006, conforme citado no art. 25, § 1°, inciso III, alínea “j” da Resolução CGSN n° 140/2018.

Por outro lado, o assessoramento e avaliação, de imóveis para fins de compra e venda, segue a tributação através do anexo V, sendo realizada a análise do Fator R.

Assim, dispõe o art. 25, § 1°, inciso III, alíneas “t” e “u” da Resolução CGSN n° 140/2018:

Art. 25. O valor devido mensalmente pela ME ou EPP optante pelo Simples Nacional será determinado mediante aplicação das alíquotas efetivas calculadas na forma prevista nos arts. 21, 22 e 24 sobre a base de cálculo de que tratam os arts. 16 a 19.

§ 1° O contribuinte deverá considerar, destacadamente, para fim de cálculo e pagamento, as receitas decorrentes da:

[...]

V - prestação de serviços tributados na forma prevista no Anexo III desta Resolução, quando o fator "r" de que trata o art. 26 for igual ou superior a 0,28 (vinte e oito centésimos), ou na forma prevista no Anexo V desta Resolução, quando o fator "r" for inferior a 0,28 (vinte e oito centésimos):

[...]

t) perícia, leilão e avaliação;

u) auditoria, economia, consultoria, gestão, organização, controle e administração;

(...)

Vale ressaltar, que em caso da empresa auferir mais um tipo de receita deverá ocorrer a segregação de receitas para que cada receita seja tributada no seu anexo correspondente. Resolução CGSN n° 140/2018, art. 25, § 1°

4. ADMINISTRAÇÃO E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS DE TERCEIROS

Ao contrário do que realiza a atividade de corretagem, que apenas efetua a intermediação em grande parte, a administradora e a locadora de imóveis conhecida como “imobiliária” recebe um determinado valor para gerir a propriedade de terceiros.

Nessa atividade a imobiliária, pode inclusive cobrar e repassar do inquilino para o proprietário os valores provenientes da locação, realizando prestação de contas a este e divulgação do imóvel. Resolução CGSN n° 140/2018, art. 25, § 1°, inciso V, alínea “a”

A atividade de administração e locação de imóveis de terceiros caracteriza tributação pelo Anexo III da Lei Complementar n° 123/2006, com incidência de IRPJ, CSLL, PIS, COFINS e ISS, sujeitando-se ao Fator R.

Desse modo, quando o resultado do Fator R seja igual ou superior a 28%, a tributação desta atividade ocorrerá pelo da Anexo III da Lei Complementar n° 123/2006; já quando o Fator R tenha resultado inferior a 28%, a tributação da atividade será pelo Anexo V da referida lei complementar.

5. LOCAÇÃO

5.1 Locação de imóveis próprios

A realização de locação de imóveis próprios, exceto quando se referir a prestação de serviços tributados pelo ISS, é vedada ao Simples Nacional, conforme disposto no art. 15, inciso XXIII da Resolução CGSN n° 140/2018.

Neste sentido, é importante pontuar que mesmo que a locação de imóveis próprios não seja objeto social da empresa, na hipótese que realize tal operação incorrerá em vedação ao regime do Simples Nacional, entendimento esse que fica demonstrado pela Solução de Consulta COSIT n° 127/2014, transcrita abaixo:

SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT N° 127, DE 02 DE JUNHO DE 2014

ASSUNTO: Simples Nacional

EMENTA: LOCAÇÃO DE IMÓVEL PRÓPRIO VINCULADA A PRESTAÇÃO DE SERVIÇO SUJEITA AO ISS. TRIBUTAÇÃO NA FORMA DO ANEXO III DA LEI COMPLEMENTAR N° 123, DE 2006. IMPOSSIBILIDADE DE DEDUÇÃO DO PERCENTUAL DO ISS.

A partir de 1° de janeiro de 2009, o exercício da atividade de locação de imóveis próprios, ainda que eventual e estranho ao objeto social da empresa, configura hipótese de vedação ao ingresso no Simples Nacional ou motivo de exclusão desse regime especial, salvo quando se referir à prestação de serviços tributados pelo Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza - ISS.

Deve ser tributada na forma do Anexo III da Lei Complementar n° 123, de 2006, a atividade de locação de imóveis próprios vinculada a prestação de serviços sujeitos ao ISS, constante da Lista de serviços anexa à Lei Complementar n° 116, de 2003.

Somente é admissível a dedução do percentual correspondente ao ISS das alíquotas previstas no Anexo III da Lei Complementar n° 123, de 2006, nas atividades de locação de bens móveis.

DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei Complementar n° 123, de 2006, arts. 17, inciso XV, e § 2°, e 18, §§ 5°-A e 5°-F; Lei Complementar n° 128, de 2008; Resolução CGSN n° 50, de 2008, art. 26.

5.2. Locação de imóveis com prestação de serviço

Por outro lado, quando o aluguel de imóveis próprios seja realizado com a finalidade de prestação de serviços tributados pelo ISS, neste caso será permitido dentro do Simples Nacional (Resolução CGSN n° 140/2018, art. 15, inciso XXIII).

Esta situação se aplica então, nas situações de locação, cessão de uso e congêneres, de bens imóveis próprios com a finalidade de exploração de salões de festas, centro de convenções, escritórios virtuais, stands, quadras esportivas, estádios, ginásios, auditórios, casas de espetáculos, parques de diversões, canchas e congêneres, para realização de eventos ou negócios de qualquer natureza (Resolução CGSN n° 140/2018, art. 25, § 1°, inciso III, alínea “l”).

A tributação da locação de imóvel com finalidade de prestação de serviço será tributada na forma do Anexo III da Lei Complementar n° 123/2006, com tributação de IRPJ, CSLL, PIS, COFINS e ISS.

5.3. Sublocação

Ainda existe a possibilidade de sublocação, que é permitida ao Simples Nacional, ocorrendo quando é efetuada a locação de imóveis de terceiros, sendo também tributada pelo Anexo III da Lei Complementar n° 123/2006, conforme observado na Solução de Consulta COSIT n° 359/2014, transcrita abaixo:

SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT N° 359, DE 17 DE DEZEMBRO DE 2014

ASSUNTO: SIMPLES NACIONAL

EMENTA: SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEL. TRIBUTAÇÃO NA FORMA DO ANEXO III DA LEI COMPLEMENTAR N° 123, DE 2006.

A sublocação de imóvel não impede o ingresso ou a permanência no Simples Nacional e a receita bruta decorrente dessa atividade deve ser tributada, nesse regime, na forma do Anexo III da Lei Complementar n° 123, de 2006.

DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei Complementar n° 123, de 2006, art. 17, caput, e §§ 1° e ; art. 18, § 5°-B, I, § 5°-C, § 5°-D, I; Instrução Normativa RFB n° 1.115, de 2010, art. 1°.

Cabe salientar que, a sublocação é diferente de intermediação de negócios ou corretagem, que possuem suas respectivas formas de tributação, conforme explanado nos itens anteriores desta matéria.

ECONET EDITORA EMPRESARIAL LTDA

Autora: Carolina Kortmann Osik

Nova pagina 1


TODOS OS DIREITOS RESERVADOS
Nos termos da Lei n° 9.610, de 19 de fevereiro de 1998, que regula os direitos autorais, é proibida a reprodução total ou parcial, bem como a produção de apostilas a partir desta obra, por qualquer forma, meio eletrônico ou mecânico, inclusive através de processos reprográficos, fotocópias ou gravações - sem permissão por escrito, dos Autores. A reprodução não autorizada, além das sanções civis (apreensão e indenização), está sujeita as penalidades que trata artigo 184 do Código Penal.