Boletim Imposto de Renda n° 19 - Outubro/2018 - 1ª Quinzena


Matéria elaborada conforme a legislação vigente à época de sua publicação, sujeita a mudanças em decorrência das alterações legais.


SIMPLES NACIONAL

 

 
ATIVIDADE IMOBILIÁRIA - PARTE II
Incorporação, Loteamento e Construção

ROTEIRO

1. INTRODUÇÃO

2. INCORPORAÇÃO E LOTEAMENTO

    2.1. Descaracterização de incorporação imobiliária

3. CONSTRUÇÃO

    3.1. Serviços de construção com fornecimento de material

        3.1.1. Preenchimento no PGDAS-D

    3.2. Serviços auxiliares

1. INTRODUÇÃO

Essa matéria irá tratar especificamente da atividade de Incorporação imobiliária e construção civil. A presente matéria é o complemento do Boletim n° 18/2018 - Atividade Imobiliária (Parte I) que dispõe de assunto sobre a compra e venda de imóveis, a corretagem na locação e na compra e venda, a administração e a locação.

2. INCORPORAÇÃO E LOTEAMENTO

Segundo o artigo 15, inciso XXII da Resolução CGSN n° 140/2018, as pessoas jurídicas que se dediquem ao loteamento e à incorporação de imóveis não podem optar pelo Simples Nacional.

A atividade de incorporação imobiliária e construção civil podem ser confundidas, no entanto, o conceito legal de incorporação imobiliária está contido no artigo 29 da Lei n° 4.591/1964, que dispõe:

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

Por outro lado, o loteamento de imóveis é a subdivisão de área ou gleba em lotes destinados a edificação de qualquer natureza, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificação ou ampliação das vias existentes. Lei n° 6.766/1979, art. 2°, § 1°

Códigos de atividades econômicas que constam na relação de impedidos ao Simples Nacional: Resolução CGSN n° 140/2018, Anexo VI

a) CNAE 6810-2/03 - Loteamento de imóveis próprios; e

b) CNAE 4110-7/00 - Incorporação de empreendimentos imobiliários.

2.1. Descaracterização de incorporação imobiliária

Conforme citado no item anterior o incorporador é responsável pela entrega, dentro de prazo estipulado, preço e condições determinadas, das obras concluídas. 

A Solução de consulta Cosit n° 172/2017 afasta a configuração de incorporação imobiliária de contribuinte que realizou a compra de terreno e a construção das unidades imobiliárias com recursos próprios, sem ter compromissado nenhuma venda durante essa fase.

O entendimento do fisco de não considerar a operação descrita na Solução de Consulta da Cosit como incorporação imobiliária leva ainda em conta que o construtor na ocasião afirmou ter concluído toda construção sem firmar qualquer contrato de venda. O trecho transcrito do artigo 29 da Lei n° 4.591/1964 foi utilizado como base argumentativa.

Diante dessas considerações para que seja tratada como incorporação, a empresa teria que estar ofertando no mercado as unidades imobiliárias durante a fase em que se planeja ou em que está construindo os imóveis.

Caso não haja intenção comercial nenhuma até o término da obra, de modo que tenha sido feita com recursos próprios da empresa não mais se falará em incorporação e sim em uma transação de compra e venda de imóveis qualquer.

3. CONSTRUÇÃO

A atividade de construção civil de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada, execução de projetos, onde a pessoa jurídica é apenas contrata para realizar a construção de empreendimento imobiliário, esta é permitida ao regime do Simples Nacional, sendo tributada pelo Anexo IV da Lei Complementar n° 123/2006, que compreende o IRPJ, CSLL, PIS, COFINS e ISS. Resolução CGSN n° 140/2018, art. 25, § 1°, inciso IV, alínea “a”

Ao contrário dos demais anexos do Simples Nacional, o valor da CPP não está abrangido no anexo IV, nesse caso, cabe a empresa realizar o pagamento da Contribuição Previdenciária de acordo com a legislação trabalhista. Lei Complementar n° 123/2006, art. 13, inciso VI

Cabe lembrar que para as atividades enquadradas no Anexo IV da Lei Complementar n° 123/2006, tal como a de construção civil, é permitida a cessão ou locação de mão de obra, ao contrário dos demais anexos do regime, em que a realização de serviço por meio de cessão ou locação de mão de obra constitui vedação ao Simples Nacional. Resolução CGSN n° 140/2018, art. 15, § 3°, inciso II

3.1. Serviços de construção com fornecimento de material

Considerando que a prestação de serviço de construção civil é abrangida pelos itens 7.02 e 7.05 da lista de serviços anexa à Lei Complementar n° 116/2003, no cálculo do Simples, o valor do serviço será tributado pelo Anexo IV, permitida a dedução, na base de cálculo do ISS, do valor dos materiais fornecidos pelo prestador do serviço, observada a legislação do respectivo ente federado (município):

7.02

Execução, por administração, empreitada ou subempreitada, de obras de construção civil, hidráulica ou elétrica e de outras obras semelhantes, inclusive sondagem, perfuração de poços, escavação, drenagem e irrigação, terraplanagem, pavimentação, concretagem e a instalação e montagem de produtos, peças e equipamentos (exceto o fornecimento de mercadorias produzidas pelo prestador de serviços fora do local da prestação dos serviços, que fica sujeito ao ICMS).

7.05

Reparação, conservação e reforma de edifícios, estradas, pontes, portos e congêneres (exceto o fornecimento de mercadorias produzidas pelo prestador dos serviços, fora do local da prestação dos serviços, que fica sujeito ao ICMS).

Em relação aos valores dos materiais produzidos pelo prestador dos serviços no local da prestação de serviços, estes serão tributados de acordo com Anexo IV da Lei Complementar n° 123/2006.

Já no caso das mercadorias produzidas/industrializadas pelo prestador dos serviços fora do local da prestação dos serviços, os valores serão tributados pelo Anexo II da Lei Complementar n° 123/2006, havendo incidência de IRPJ, CSLL, PIS, COFINS, ICMS e IPI. Resolução CGSN n° 140/2018, art. 25, § 17, incisos I, II e III

3.1.1. Preenchimento no PGDAS-D

Considerando que a empresa Alpha Construções Ltda tenha prestado o serviço contido no código 7.02 da Lei Complementar n° 123/2006. Sendo o total da prestação de serviços equivalente a R$ 15.000,00, onde R$ 5.000,00 consiste apenas em materiais aplicados.

Inicialmente deverá selecionar a atividade desenvolvida pela empresa, conforme telas a seguir:

Na aba seguinte “receitas” deverá a empresa inserir o valor da prestação de serviços, que no exemplo é R$ 15.000,00. Para que haja a exclusão do material da base de cálculo do ISS, sugerimos selecionar a opção "Isenção/Redução", preenchendo o valor dos materiais no campo "Parcela de receita com isenção", como segue:

 

Com a informação acima apenas o ISS será desconsiderado sobre o material aplicado, fazendo com que a receita integre os demais tributos do Anexo IV da Lei Complementar n° 123/2006.

3.2. Serviços auxiliares

O Ato Declaratório Interpretativo RFB n° 008/2013 dispõe que a tributação das empresas que prestem serviços de pintura predial, instalação, manutenção e reparação hidráulica, elétrica, sanitária, de gás, de sistemas contra incêndio, de elevadores, de escadas e esteiras rolantes a tributação, será mediante aplicação das alíquotas constantes do Anexo III da Lei Complementar n° 123/2006.

Todavia, este mesmo ato traz que nos casos em que a ME ou EPP seja contratada para construir imóvel ou executar obra de engenharia em que os serviços de pintura predial e instalação hidráulica, elétrica, sanitária, de gás, de sistemas contra incêndio, de elevadores, de escadas e esteiras rolantes façam parte do respectivo contrato, sua tributação ocorrerá juntamente com a obra, ou seja, através do Anexo IV da Lei Complementar n° 123/2006.

ECONET EDITORA EMPRESARIAL LTDA

Autora: Tatiane da Silva Verbiski

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