Matéria elaborada conforme a legislação vigente à época de sua publicação, sujeita a mudanças em decorrência das alterações legais.

ROTEIRO

1. INTRODUÇÃO

2. INCORPORAÇÃO E LOTEAMENTO

    2.1. Descaracterização de incorporação imobiliária

3. CONSTRUÇÃO

    3.1. Serviços de construção com fornecimento de material

        3.1.1. Preenchimento no PGDAS-D

    3.2. Serviços auxiliares

1. INTRODUÇÃO

Essa matéria irá tratar especificamente da atividade de Incorporação imobiliária e construção civil. A presente matéria é o complemento do Boletim n° 18/2018 - Atividade Imobiliária (Parte I) que dispõe de assunto sobre a compra e venda de imóveis, a corretagem na locação e na compra e venda, a administração e a locação.

2. INCORPORAÇÃO E LOTEAMENTO

Segundo o artigo 15, inciso XXII da Resolução CGSN n° 140/2018, as pessoas jurídicas que se dediquem ao loteamento e à incorporação de imóveis não podem optar pelo Simples Nacional.

A atividade de incorporação imobiliária e construção civil podem ser confundidas, no entanto, o conceito legal de incorporação imobiliária está contido no artigo 29 da Lei n° 4.591/1964, que dispõe:

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

Por outro lado, o loteamento de imóveis é a subdivisão de área ou gleba em lotes destinados a edificação de qualquer natureza, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificação ou ampliação das vias existentes. Lei n° 6.766/1979, art. 2°, § 1°

Códigos de atividades econômicas que constam na relação de impedidos ao Simples Nacional: Resolução CGSN n° 140/2018, Anexo VI

a) CNAE 6810-2/03 - Loteamento de imóveis próprios; e

b) CNAE 4110-7/00 - Incorporação de empreendimentos imobiliários.

2.1. Descaracterização de incorporação imobiliária

Conforme citado no item anterior o incorporador é responsável pela entrega, dentro de prazo estipulado, preço e condições determinadas, das obras concluídas. 

A Solução de consulta Cosit n° 172/2017 afasta a configuração de incorporação imobiliária de contribuinte que realizou a compra de terreno e a construção das unidades imobiliárias com recursos próprios, sem ter compromissado nenhuma venda durante essa fase.

O entendimento do fisco de não considerar a operação descrita na Solução de Consulta da Cosit como incorporação imobiliária leva ainda em conta que o construtor na ocasião afirmou ter concluído toda construção sem firmar qualquer contrato de venda. O trecho transcrito do artigo 29 da Lei n° 4.591/1964 foi utilizado como base argumentativa.

Diante dessas considerações para que seja tratada como incorporação, a empresa teria que estar ofertando no mercado as unidades imobiliárias durante a fase em que se planeja ou em que está construindo os imóveis.

Caso não haja intenção comercial nenhuma até o término da obra, de modo que tenha sido feita com recursos próprios da empresa não mais se falará em incorporação e sim em uma transação de compra e venda de imóveis qualquer.

3. CONSTRUÇÃO

A atividade de construção civil de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada, execução de projetos, onde a pessoa jurídica é apenas contrata para realizar a construção de empreendimento imobiliário, esta é permitida ao regime do Simples Nacional, sendo tributada pelo Anexo IV da Lei Complementar n° 123/2006, que compreende o IRPJ, CSLL, PIS, COFINS e ISS. Resolução CGSN n° 140/2018, art. 25, § 1°, inciso IV, alínea “a”

Ao contrário dos demais anexos do Simples Nacional, o valor da CPP não está abrangido no anexo IV, nesse caso, cabe a empresa realizar o pagamento da Contribuição Previdenciária de acordo com a legislação trabalhista. Lei Complementar n° 123/2006, art. 13, inciso VI

Cabe lembrar que para as atividades enquadradas no Anexo IV da Lei Complementar n° 123/2006, tal como a de construção civil, é permitida a cessão ou locação de mão de obra, ao contrário dos demais anexos do regime, em que a realização de serviço por meio de cessão ou locação de mão de obra constitui vedação ao Simples Nacional. Resolução CGSN n° 140/2018, art. 15, § 3°, inciso II

3.1. Serviços de construção com fornecimento de material

Considerando que a prestação de serviço de construção civil é abrangida pelos itens 7.02 e 7.05 da lista de serviços anexa à Lei Complementar n° 116/2003, no cálculo do Simples, o valor do serviço será tributado pelo Anexo IV, permitida a dedução, na base de cálculo do ISS, do valor dos materiais fornecidos pelo prestador do serviço, observada a legislação do respectivo ente federado (município):

Em relação aos valores dos materiais produzidos pelo prestador dos serviços no local da prestação de serviços, estes serão tributados de acordo com Anexo IV da Lei Complementar n° 123/2006.

Já no caso das mercadorias produzidas/industrializadas pelo prestador dos serviços fora do local da prestação dos serviços, os valores serão tributados pelo Anexo II da Lei Complementar n° 123/2006, havendo incidência de IRPJ, CSLL, PIS, COFINS, ICMS e IPI. Resolução CGSN n° 140/2018, art. 25, § 17, incisos I, II e III

3.1.1. Preenchimento no PGDAS-D

Considerando que a empresa Alpha Construções Ltda tenha prestado o serviço contido no código 7.02 da Lei Complementar n° 123/2006. Sendo o total da prestação de serviços equivalente a R$ 15.000,00, onde R$ 5.000,00 consiste apenas em materiais aplicados.

Inicialmente deverá selecionar a atividade desenvolvida pela empresa, conforme telas a seguir:

Na aba seguinte “receitas” deverá a empresa inserir o valor da prestação de serviços, que no exemplo é R$ 15.000,00. Para que haja a exclusão do material da base de cálculo do ISS, sugerimos selecionar a opção "Isenção/Redução", preenchendo o valor dos materiais no campo "Parcela de receita com isenção", como segue:

Com a informação acima apenas o ISS será desconsiderado sobre o material aplicado, fazendo com que a receita integre os demais tributos do Anexo IV da Lei Complementar n° 123/2006.

3.2. Serviços auxiliares

O Ato Declaratório Interpretativo RFB n° 008/2013 dispõe que a tributação das empresas que prestem serviços de pintura predial, instalação, manutenção e reparação hidráulica, elétrica, sanitária, de gás, de sistemas contra incêndio, de elevadores, de escadas e esteiras rolantes a tributação, será mediante aplicação das alíquotas constantes do Anexo III da Lei Complementar n° 123/2006.

Todavia, este mesmo ato traz que nos casos em que a ME ou EPP seja contratada para construir imóvel ou executar obra de engenharia em que os serviços de pintura predial e instalação hidráulica, elétrica, sanitária, de gás, de sistemas contra incêndio, de elevadores, de escadas e esteiras rolantes façam parte do respectivo contrato, sua tributação ocorrerá juntamente com a obra, ou seja, através do Anexo IV da Lei Complementar n° 123/2006.

ECONET EDITORA EMPRESARIAL LTDA

Autora: Tatiane da Silva Verbiski

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