Nesse regime, o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como os bens e direitos a eles vinculados, ficam apartados do patrimônio do incorporador. Nesta hipótese o incorporador se obriga a conservar escrituração contábil separada para cada incorporação submetida ao regime.
As operações da incorporação que adotarem o regime especial serão escrituradas nos livros da incorporadora ou em livros próprios. No último caso, a escrituração contábil das operações podem ser realizadas por período mensal na contabilidade da incorporadora, por meio de registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.
Vale dizer, o patrimônio de afetação (terreno, acessões, bens e direitos vinculados ao empreendimento) não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos, e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. A formação do patrimônio de afetação pode ser feita por averbação de termo firmado pelo incorporador no registro de imóveis competente, e pode ocorrer a qualquer momento.
Outro efeito importante é que o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao IRPJ, à CSLL, à Cofins e ao PIS, exceto aquelas calculadas sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação (artigo 3° da Lei 10.931/2004). Apenas o patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
Pois bem, uma pessoa jurídica incorporadora optante pelo lucro presumido, consultou a Receita Federal esclarecendo que, em algumas hipóteses, recebe outros imóveis como parte do pagamento pelas unidades imobiliárias vendidas (dação em pagamento). Em vista disso pretendia saber se a receita com a posterior venda dos imóveis recebidos em dação deve ser tributada pelo RET ou pelo regime de lucro presumido.
A Solução de Consulta n° 411 – Cosit concluiu que “a incorporadora que optar pelo regime especial de tributação de que trata a Lei n° 10.931, de 2004, deve incluir nesse regime a receita auferida relativa a bem imóvel recebido em dação em pagamento na venda de unidades imobiliárias componentes da incorporação. O mesmo não se aplica à receita obtida com a posterior venda do bem imóvel recebido, que deve ser tributada de acordo com o regime de apuração do imposto sobre a renda a que a incorporadora estiver submetida”
Segundo a solução de consulta “a operação de venda da unidade que compõe a incorporação cuja receita está abrangida pelo RET se exaure na transação pela qual a incorporadora comercializa a unidade imobiliária, tendo como contrapartida o recebimento de parte do valor em dinheiro e parte na forma de um outro bem imóvel. A posterior venda desse imóvel trata-se de evento subsequente não relacionado àquela venda inicial, devendo, portanto, a receita advinda dessa segunda operação receber o tratamento tributário ordinário, que no caso da consulente significa a sua tributação segundo o regime do lucro presumido”.
Esclareceu também que “são duas operações de compra e venda distintas, sendo que apenas a primeira delas diz respeito à venda de unidade imobiliária componente de incorporação abarcada pelo RET. Tanto a parcela em dinheiro como aquela recebida em bem imóvel (dação em pagamento) representam receita bruta da sociedade imobiliária”.
Segue ementa da Solução de Consulta COSIT n° 411, de 05 de setembro de 2017
“ASSUNTO: NORMAS DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO. DAÇÃO EM PAGAMENTO EM BENS IMÓVEIS. A incorporadora que optar pelo regime especial de tributação de que trata a Lei n° 10.931, de 2004, deve incluir nesse regime a receita auferida relativa a bem imóvel recebido em dação em pagamento na venda de unidades imobiliárias componentes da incorporação. O mesmo não se aplica à receita obtida com a posterior venda do bem imóvel recebido, que deve ser tributada de acordo com o regime de apuração do imposto sobre a renda a que a incorporadora estiver submetida. Dispositivos Legais: Lei n° 10.931, de 2004, art. 1° e art. 4°, caput e § 1°. ASSUNTO: PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL INEFICÁCIA. Não produz efeitos a consulta quando versar sobre matéria estranha à legislação tributária e aduaneira. Dispositivos Legais: Instrução Normativa RFB n° 1.396, de 2013, art. 18, XIII”.
Fonte: Tributário nos Bastidores