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04/08/2021 | |
Lei de Locação regula cláusulas sobre aluguel em contratos que incluem pactos de outra natureza | |
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, por se tratar de um contrato coligado, a Lei de Locação (Lei 8.245/1991) se aplica ao contrato de locação comercial que possui pactos adjacentes ao aluguel do imóvel. Com esse entendimento, o colegiado deu provimento ao recurso de uma distribuidora de combustíveis para permitir a rescisão do contrato de sublocação de um posto revendedor. Na ação, a distribuidora também pediu a desocupação do imóvel e a condenação dos locadores ao pagamento dos aluguéis em atraso. Em primeiro grau, o pedido foi julgado procedente, mas o Tribunal de Justiça de Minas Gerais acolheu a preliminar de carência de ação e extinguiu o processo sem resolução do mérito. O tribunal estadual entendeu que a ação de despejo seria inadequada, uma vez que o negócio entre as partes não era apenas de locação, mas se tratava, majoritariamente, de uma relação comercial que envolvia compra e venda exclusiva de produtos da marca da distribuidora. Contratos mistos e coligados O relator no STJ, ministro Marco Aurélio Bellizze, afirmou que novas classificações de contratos têm surgido, além daquelas já estabelecidas pela doutrina clássica, sendo importante relembrar a que diferencia os contratos mistos e os contratos coligados. Segundo o ministro, os contratos mistos podem ser definidos como aqueles resultantes da junção de elementos específicos de contratos diversos, levando à criação de um contrato singular, com características próprias e inconfundíveis em relação aos contratos reunidos - ou seja, os elementos dos contratos distintos se unem, perdendo sua autonomia, para formar um contrato novo. Por sua vez - explicou -, nos contratos coligados ou conexos, ocorre uma justaposição de modalidades diversas de contratos, de tal forma que cada um deles mantém sua autonomia, preservando as características próprias. Há, nesse caso, a mera combinação de contratos completos para possibilitar uma atividade econômica específica. "Diversamente dos contratos mistos, a coligação de contratos não implica, em regra, muitas dificuldades no que tange ao direito aplicável à espécie, exatamente por não perderem sua individualidade", disse. Contrato de sublocação com outros pactos No caso em análise, o ministro concluiu que o contrato firmado entre as partes pode ser classificado como coligado, pois - de acordo com os fatos reconhecidos pelas instâncias ordinárias - foi firmado um acordo de sublocação com diversos outros pactos de natureza obrigacional, inerentes à locação, tal como a compra e venda de produtos mediante uma cota mínima de aquisição. Para Bellizze, a coligação dos contratos foi uma forma de materializar os interesses das partes, sendo que a eficácia de um contrato repercute nos demais, embora cada uma das espécies contratuais conexas tenha características e efeitos próprios. "Assim, o contrato de sublocação não perde a sua autonomia e não se desnaturaliza, mesmo nas hipóteses em que a convenção firmada pelas partes anexar outras espécies contratuais com o único objetivo de concretizar e viabilizar sua finalidade econômica", declarou. Na avaliação do ministro, não se pode afastar a incidência da Lei 8.245/1991 ao caso dos autos, pois há apenas uma justaposição dos contratos coligados, aplicando-se a norma de cada um deles de forma harmônica. Portanto, diante do não pagamento dos aluguéis, abre-se a possibilidade de a locadora ajuizar ação de despejo, da mesma forma como, se houvesse atraso no pagamento dos produtos, poderia ser proposta ação de cobrança. Fonte: STJ |